中经记者王登海卢志坤北京报谈开云体育

　　在经验扩张之后，曾在成齐房地产市集力压繁密头部房企的兴城东谈主居，如今却堕入多量耗费的逆境。

　　近日，兴城东谈主居透露的2024年债券年度讲演裸露，2024年该公司交易总收入为73.66亿元，较2023年的117.44亿元同比下滑37.28%；净利润耗费20.08亿元，耗费畛域较上年扩大276%。

　　《中国规画报》记者不雅察到，兴城东谈主居如今的逆境与公司此前拿地策略径直联系。2021年前后，当繁密房企在“三谈红线”压力下稳重阵线时，兴城东谈主居却在地皮市集时常出手逆势扫货。2020—2023年的4年技艺里，兴城东谈主居购地支拨累计超350亿元，推进存货畛域从300亿元增至2024年年末的706.08亿元，其中开辟居品（待售物业）达220.20亿元，去化压力骤增。

　　与此同期，房地产市集下行导致存货跌价准备计提畛域逐年扩大，2021—2024年累计计提超8亿元，成为利润“黑洞”。

　　扩张的另一面，兴城东谈主居的总欠债从2020年的464.49亿元攀升至2024年的806.57亿元，金钱欠债率抓续走高。限制2024年末，公司并吞口径有息债务达627.67亿元，财务压力日益增大。

　　记者就联系问题致电兴城东谈主居年报中透露的信息透露事务崇拜东谈主电话时，接听电话的办当事者谈主员称不崇拜该事件，立地挂断电话，后续记者屡次拨打其电话，均无东谈主接听。记者致电天眼查平台透露的公司电话，对方则示意我方是前台理睬东谈主员，无法转接至联系部门。

　　此外，记者还分散向年报中透露的电子信箱以及公司官网对外公开的电子信箱发送了采访函，不外限制发稿，均未收到回应。

　　营稳重水

　　兴城东谈主居前身为成齐东谈主居置业有限公司，树立于2004年，是成齐兴城投资集团有限公司二级企业，主要崇拜成齐兴城投资集团的城市概括开辟运交易务，具备房地产开辟一级天禀。四肢成齐原土的国资房企，兴城东谈主居曾一度踏进成齐房企销售榜前五名，突破了世界性房企主导成齐房地产市集的阵势，成为成齐原土房企崛起的典型代表。 然则，自2021年达到功绩巅峰之后，兴城东谈主居便堕入贯穿3年的营收与利润双降逆境。

　　数据裸露，2021年，兴城东谈主居交易总收入达224.58亿元，创下比年峰值。但这一高点未能抓续，自2022年起，兴城东谈主居营收开启下滑趋势，往日营收骤降至175.66亿元，同比下滑21.78%；净利润骤降至0.94亿元，同比降幅高达73.64%，盈利空间被大幅压缩。

　　到了2023年，兴城东谈主居的交易收入进一步缩水至117.44亿元，同比降幅扩大至33.15%，更是初度堕入耗费，净利润为-5.34亿元。

　　而到了2024年，兴城东谈主居营收仅为73.66亿元，同比再降37.27%，营收畛域已不及2021年的三分之一，耗费畛域进一步扩大至20.08亿元，较2023年的耗费增幅达到276.30%。

　　在兴城东谈主居的收入结构中，房屋销售一经其中枢业务。2024年，其房屋销售收入为70.92亿元，占比仍高达96.27%。然则，这项业务亦然比年来下跌最为严重的，从巅峰技艺2021年的222.38亿元一起下滑，2022年为173.82亿元，2023年为114.96亿元。同期，毛利率也从2020年的47.13%，大幅降至2024年的1.62%。

　　比拟之下，公司2024年的租出收入达到1.33亿元，同比增长55.98%，但占营收比重仅为1.8%，尚未能有用对冲地产销售下滑的影响。旅社收入则为1.29亿元，相较于上年的1.35亿元略有下跌，毛利率也从26.86%下跌至22.45%。

　　关于耗费的原因，公司在年报中讲解称，一是东谈主才公寓面貌因“优惠出售”计谋原因，导致面貌毛利率较低；二是公司部分位于成齐市三圈层的面貌因房地产市集下行，销售去化较慢，导致资金占用成本较高；三是因房地产市集下行，2024年部分心情销售以价换量，导致毛利空间稳重；四是部分心情住宅及车位的公允价值下行，2024年计提了存货跌价准备；五是公司投资的部分参股住宅开辟及旅社等面貌，因房地产市集下行以及旅社处于规画爬坡期等原因，现在存在一定的投资耗费。

　　存货压仓

　　在兴城东谈主居功绩抓续耗费的背后，是抓续攀升的存货。

　　技艺拨回2021年，当繁密房企在“三谈红线”压力下稳重阵线时，背靠成齐兴城投资集团的兴城东谈主居却在地皮市集逆势扫货。2020年、2021年、2022年、2023年，兴城东谈主居购地支拨分散为50.23亿元、102.17亿元、124.75亿元、73.27亿元。在中指盘考院发布的排名榜中，兴城东谈主居2022年、2023年贯穿2年在成齐拿地金额排在第一位，向上龙湖、万科等头部房企。

　　数据裸露，2021年，兴城东谈主居通过招拍挂赢得地皮10块，购地支拨较2020年增长103.40%；2022年，兴城东谈主居加大投资力度，通过招拍挂在成齐赢得地皮16块，购地支拨较2021年增长22.09%；2023年，兴城东谈主居赢得地皮7块，地皮投资力度有所稳重但仍保抓一定例模。

　　恰是这种拿地的扩张节律，径直推进兴城东谈主居存货畛域不断上升。数据裸露，2019年，公司存货账面余额刚过300亿元；到了2020年，便攀升至436.77亿元；2021年再上台阶，达到540.93亿元；2022年、2023年、2024年持续情随事迁，分散为592.87亿元、666.42亿元、710.96亿元。

　　地皮储备看似构筑了“资源护城河”，却也在行业下行周期中成为千里重职守，风险也在悄然累积。率先是兴城东谈主居不得不面对存货跌价准备的压力。2021—2024年，公司分散计提了9242.48万元、9242.48万元、1.73亿元、4.88亿元的存货跌价准备，成为吞吃利润的“黑洞”。其次面貌去化贫困也成为一大挑战。这不仅使得资金占用成本大幅加多，还不得不接受以价换量的销售策略，进而导致毛利率空间被进一步压缩。

　　兴城东谈主居年报透露的信息裸露，公司存货分为原材料、开辟成本、开辟居品、受托代建面貌。开辟成本系尚未建成，以出售、出租为倡导的物业；开辟居品系面貌已建成、待出售的物业。

　　在2024年年末的710.96亿元存货账面余额中，开辟成本为489.13亿元，占存货总数的68.8%，是存货中枢；开辟居品为220.20亿元，占比31.0%，较上年增长30.91%，响应出杀青面貌畛域扩大，但也意味着去化压力加多。原材料、库存商品等其他存货畛域较小，占比仅0.2%。 数据还裸露，限制2024年9月末，公司累计地皮储备24块，占大地积1647.03亩，计容建筑面积285.23万往常米。

　　债务高压

　　在扩张后，兴城东谈主居的债务水平也情随事迁。

　　数据裸露，兴城东谈主居的债务畛域在比年来呈现不断上升的趋势。2020年，公司的总欠债为464.49亿元，2021年速即攀升至637.87亿元，2022年达到671.15亿元，2023年更是突破700亿元大关。限制2024年年末，公司总欠债已高达806.57亿元。这种债务的快速积贮，使得兴城东谈主居的财务压力日益增大。

　　与之对应的是金钱欠债率抓续走高，2021—2024年，公司金钱欠债率分散为80.03%、80.35%、82.35%、84.78%。从欠债结构看，限制2024年年末，公司流动欠债共计218.13亿元，其中一年内到期的非流动欠债达47.15亿元，主要为到期债券及永久借钱，需在短期内伙同偿付；非流动欠债588.14亿元，则以永久借钱、永久交接款和交接债券为主，分散为290.60亿元、213.51亿元和75.00亿元。

　　数据裸露，兴城东谈主居的有息欠债畛域也在不断彭胀，限制2024年年末，公司并吞口径有息债务余额627.67亿元，较2023年年末的570.09亿元增长10.10%。在并吞口径有息债务中，公司信用类债券余额83.66亿元，占比13.33%；银行贷款余额206.67亿元，占比32.93%；非银行金融机构贷款余额123.83亿元，占比19.73%；其他有息债务余额213.51亿元，占比34.02%。

　　为看护面貌开辟，兴城东谈主居依赖关联方资金拆借，限制2024年年末，公司从繁密关联方拆入大宗资金，共计达204.84亿元，触及关联方包括成齐兴城投资集团有限公司、成齐兴城成本处置有限管事公司等。

　　“为超越志公司出产规画资金需求开云体育，明天公司的欠债畛域可能持续增长。”兴城东谈主居在年报中示意，若明天房地产市集出现首要波动或公司抓续融资才智受到限制，可能靠近的偿债压力将会使其业务规画活动受到不利影响。